how to build your own site

Ingatlan ügyletek oldal

Az ingatlanokat adják veszik, cserélik, hasznosítják (bérbeadás), azonban fontos és érdemes átgondolni, hogy mi is legyen az adott ingatlan sorsa hosszútávon.

Élettársak és házastársak esetén nemcsak a tulajdonjog mint kérdés merül fel az ingatlannal kapcsolatban, hanem a lakáshasználat, az ingatlanra fordított felújítási-, értéknövelő- és korszerűsítő beruházások is. Ha az élettársaknak, házastársaknak közös kiskorú gyermeke is van, akkor a lakáshasználat kérdése kiterjed a kiskorú gyermekre --mint tartásra rászorulóra-- is.

Az ingatlannal kapcsolatban rengeteg kérdést kell körüljárni, így például vizsgálandó, hogy az kizárólagos tulajdonba esik-e vagy közös vagyon, közös tulajdont képez-e, van-e rá elővásárlási jog, haszonélvezeti jog, használati jog, jelzálogjog bejegyezve, esetleg végrehajtási árverést tűztek-e ki rá.

Az ingatlan sorsát több módon lehet rendezni, például szerződéssel, végrendelettel és ha nem megy a megállapodás, akkor bírói úton. (Öröklés esetén végrendelet hiányában a törvényes öröklés rendje fogja meghatározni az ingatlan sorsát.)

Az ingatlan ügyleteknél -ügylettől függően- számolni kell a felmerülő adó fizetési, illeték fizetési kötelezettséggel, az ingatlant terhelő kiadásokkal (úgy mint például építményadó, kommunális adó) is.

Lakásvásárlás menete
jogi megközelítésben, közérthetően

A szerződés megkötéséig vezető út:
Azt követően, hogy kiválasztottad a számodra minden szempontból megfelelő lakást (pl.: hol van, méret, elosztás, vételár érték), akkor érdemes a hirdetővel felvenni a kapcsolatot és egyidejűleg ügyvédet felkeresni. Az ügyvéd már a lakás bejárásához, a szerződés megkötéséhez vezető útra vonatkozóan tud jogi segítséget, iránymutatást adni, nemcsak a szerződések joga, hanem gyakorlati tapasztalatai alapján is. A hirdetővel megbeszélt időpontban a lakás bejárása, megtekintése fontos tényező, hiszen a lakást a megismert, megtekintett állapotban veszed meg. Ennek tudatában nézd meg, hogy mit is veszel. A lakás bejárása során van lehetőség arra, hogy az adásvételi szerződés számodra lényeges körülményeit az eladó tudomására hozd és az eladó tájékoztasson ezekről a kérdésekről. Értelemszerűen az eladónak is ekkor van lehetősége a számára lényeges szerződéskötési körülményeket veled megismertetni. Lényeges körülmény a vevő és az eladó szempontjából is bármi lehet. Lényeges körülménynek tekinthetik például
azt, hogy az eladó hosszabb ideig még az ingatlanban kíván maradni,
a lakás, ház építőanyaga,
a mérőórák megléte vagy azok cseréje mikor aktuális,
a lakás havi kiadásait, esetlegesen ezt összevetve az energetikai tanúsítvány adataival,
a lift mennyire működőképes, mekkora az éves fenntartási, üzemeltetési, javítási költsége, stb.

Amikor ismered a lakás pontos címét és helyrajzi számát, akkor az ingatlanügyi hatóság elektronikus rendszeréből tudsz elektronikus tulajdoni lapot lekérni. (Figyelem egy évben 2 nem hiteles tulajdoni lapot tudsz ingyen lekérni, valamint egy évben 20 ingatlan leíró adatot tudsz ingyen lekérdezni. Az adásvételi szerződés megkötéséhez teljes hiteles tulajdoni lap kell, ez viszont díjköteles, tehát legyen kéznél a bankkártyád. Ha az ingyenes lekérdezési keretedet kimerítetted, akkor a további lekérdezések díjkötelesek.) A nem hiteles tulajdoni lapot felhasználhatod arra, hogy abból tájékozódsz, de ha szakmai háttértámogatást igényelsz, akkor máris megküldheted az ügyvédnek, aki azt elemezve tájékoztat, hogy ki(k) a tulajdonos(ok), mi a lakás pontos jogi helyzete a tulajdoni lap adatai alapján. Ha minden rendben van, akkor lehet gondolkodni a foglaló összegéről és átadásának idejéről, módjáról, feltételeiről. Az ügyvéd ebben is segít.

Az eladót terheli az a kötelezettség, hogy a lakásra az energetikai tanúsítványt elkészíttesse ha még nincs, ha pedig van, akkor azt a vevő részére egy példányban átadja. Az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet úgy rendelkezik, hogy az ingatlan értékesítésre vagy bérbeadásra való kínálásakor a reklámban fel kell tüntetni az épület vagy önálló rendeltetési egység energetikai minőség szerinti besorolását, amennyiben a tanúsítvány rendelkezésre áll. Tehát, már a lakás eladásra szóló hirdetésében meg kell jelölni azt, hogy van-e a lakásra energetikai tanúsítvány és ha igen, akkor az milyen besorolást tartalmaz.

A vevőnek és az eladónak közös nevezőre kell jutnia a lakásért fizetendő vételár összegében és megfizetésének módjában, a lakás vevő részére történő átadásának (birtokbaadás) időpontjában, határidejében. Ezek mellett számos rész-kérdés is egyeztetés tárgya lehet, pl. a lakás átadás kapcsán az eladó a vevőtől mint új tulajdonostól bérbe veszi a lakást.

A szerződés megkötése:
A lakás adásvételére szóló szerződés szerkesztése csak azt követően indulhat, ha a fentiekről és a szerződés szerkesztéséhez szükséges egyéb adatokról (törvényi feltételek) az ügyvédet tájékoztattad. Az egyéb adatok alatt értsd a felek személyes adatait, az ingatlan vételárát, a vételár megfizetésének helyét, idejét, részleteit, módját, a lakás birtokbaadásának napját vagy határidejét, az energetikai tanúsítvány létét (és adatait) vagy beszerzését.

Ha a vevő és az eladó a lakás vásárlással kapcsolatos minden kérdésben közösen megegyezett, ezt hívjuk szerződésnek. Ez a jogszabályi előírások alapján lakás esetén csak akkor lesz érvényes ha ügyvéd vagy közjegyző okiratba foglalja. Az ügyvéd teljes bizonyító erejű magánokiratot készít, a közjegyző közokiratot, nyilván eltérő díjazási igény mellett dolgoznak.

Az ügyvéd a jogügyleti biztonságot szolgálva a vevő és az eladó személyazonosságáról meggyőződik a személyes okmányaik és a Központi Adatnyilvántartónál történő ellenőrzésük által, továbbá ellenőrzi a friss, hiteles tulajdoni lap adatait. A tulajdoni lapnak frissnek kell lennie, azaz a legjobb ha az eladó a szerződés megkötésének napján váltja ki a tulajdoni lapot.

Az ügyvédi okiratszerkesztés azt jelenti, hogy az ügyvéd tájékoztatja a feleket az adásvétel jogi vonatkozásairól, a felek ügyleti akaratának tisztázása során ügyel arra, hogy a felek megállapodása a jogszabályoknak megfelelő, alkalmazható és ellentmondásmentes legyen és ezeknek megfelelően a vevő és eladó lakás eladás-vásárlási részletekben kötött szóbeli megállapodását, jognyilatkozatait legépeli és okirati formába önti. A teljes bizonyító erejű magánokirat akkor teljes, ha minden fél aláírta a szerződés minden oldalát és az ügyvéd az aláírásával és ellenjegyzésével ellátja az okiratot.

Az adásvételi szerződéssel kapcsolatban mindig felmerül az a kérdés, hogy kit milyen költségek terhelnek. A Ptk. a költségek viseléséről úgy rendelkezik, hogy az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket, ezzel szemben a dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei a vevőt terhelik. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az eladó érdekkörébe tartozik az, hogy a tulajdonjogát és az ingatlan tehermentességét igazolja, ezért a tulajdoni lap az ő költsége, az eladót terheli az energetikai tanúsítvány költsége és a lakás tehermentesítésével kapcsolatos kiadások, valamint attól függően, hogy hány éve tulajdonosa az ingatlannak számolnia kell a személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséggel. A vevőt ezzel szemben terheli az adásvételi szerződés megkötésével kapcsolatos költség (ügyvédi vagy közjegyzői díj), az ingatlan-nyilvántartási szolgáltatási díj, valamint a visszterhes vagyonátruházási illeték. A visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése kapcsán az illetéktörvény bizonyos feltételek fennállása esetére kedvezményeket biztosít.
Azzal, hogy a szerződés a vevő és az eladó között okiratba lett foglalva, még messze nem ért véget az ügylet.

A szerződés okiratba foglalása után:
Miután a szerződést okiratba foglalta az ügyvéd, az okiratban szabályozott forgatókönyv szerint kerül sor a lakás vételár megfizetésére (adott esetben a lakás tehermentesítésére is) és a lakás birtokba adására.
Ha a teljes vételár kifizetésre került, akkor célszerű a tulajdonjog változásának bejegyzését kérni az ingatlanügyi hatóságtól. Ennek két változata fordulhat elő: 1./ Ha a vételár egy összegben került megfizetésre a szerződés írásbeli megkötésekor vagy azt követő pár napon belül, akkor a törvény által előírt okiratok és kérelem előterjesztésével azonnal lehet kérni a vevő javára a tulajdonjog bejegyzését. 2./ Ha a vételár több részletben kerül megfizetésre, akkor az eladó nem az adásvételi szerződésben járul hozzá a vevő javára a tulajdonjog bejegyzéséhez, hanem az okiratszerkesztő ügyvédnél letétbe helyezett külön okiratba foglalt ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas hozzájáruló nyilatkozattal (bejegyzési engedély). Ezt a bejegyzési engedélyt az okiratszerkesztő ügyvéd csak akkor terjeszti be az ingatlanügyi hatósághoz, ha a felek írásban, hitelt érdemlő módon közölték vele, igazolták felé azt, hogy a teljes vételár valóban hiánytalanul megfizetésre került.

A fenti általános leírás nem terjed ki például arra, ha valamely okból a felek előszerződést kötnek vagy a vételár részben kölcsönből kerül kifizetésre vagy ha elővásárlási jogosult van a lakásra vagy a használati jog, haszonélvezeti jog alapításának lehetőségére, esetére.
Az elővásárlási joggal és az előszerződéssel kapcsolatban külön bejegyzést írtam.

Az ingatlanra szóló elővásárlási jogról


Az elővásárlási jog tulajdonképpen egy vásárlási elsőbbséget jelent a vevőként ajánlatot tevő személlyel szemben. Az elővásárlási jog keletkezhet jogszabályi előírás által vagy okiratba foglalt szerződés révén. Az ingatlanra szóló elővásárlási jog gyakorlása azt jelenti, hogy az, akinek ilyen joga van, egyetlen nyilatkozattal – mellyel egyidejűleg a vevő által tett ajánlatot teljes mértékben elfogadja és vállalja teljesíteni – megvásárolhatja az ingatlant. Az elővásárlási joggal bíró személy ha azt mondja, hogy igen, a vevő által tett ajánlatot teljes mértékben elfogadja és vállalja teljesíteni és ezekkel a feltételekkel megveszi a konkrét ingatlant (ingatlan tulajdoni hányadot), akkor Ő fog vevőként előlépni és a szerződés ezáltal közte és a tulajdonos eladó között jön létre. Ezt kell okiratba foglalni és az ingatlanügyi hatóság előtt a tulajdonjog változás bejegyzésének – egyéb okiratokkal együtt – ez az okirat lesz az alapja.

Ha az ingatlanra van elővásárlási jog, akkor az a helyes eljárás, ha a vevőként megjelent személynek – a jogszabályi előírásoknak megfelelően – írásba foglalt ajánlatát az elővásárlási joggal bíró személy részére megküldik. Az ajánlattal együtt kell feltenni neki a kérdést, hogy megvásárolni kívánja-e az ingatlant az adott ajánlatban foglalt feltételek mellett vagy sem. Ha igen, akkor a szerződés közte és a tulajdonos eladó között jön létre. Ha nem, akkor lehet a vevőként ajánlatot tevő személlyel szerződjön a tulajdonos eladó.

Ha a fenti – jogszabály által előírt – eljárást nem tartják be, az nemcsak a Polgári Törvénykönyv előírásait sérti, hanem a vevőnek felesleges költségeket, idő-, energia ráfordítást és súlyosabb esetben anyagi kárt okoz, ugyanígy az elővásárlási joggal bíró számára is felesleges költségeket is jelent. Ezen túlmenően az elővásárlási joggal bíró személy megtámadhatja azt az ügyletet amelyik őt nem vette figyelembe.

Előszerződés az ingatlan megvételére


A Ptk. előszerződést és szerződést ismer. Tehát óvakodj azoktól, akik a „végleges szerződés” kifejezést használják. Az előszerződés azt jelenti, hogy az eladó és a vevő megállapodnak az ingatlan adás-vételében, annak feltételeiben azzal, hogy az ügylet megkötésére egy későbbi időpontot vagy egy határidőt állapítanak meg. Például megegyeznek abban, hogy egy év múlva adja el az eladó az ingatlant a vevő számára, milyen összegű vételáron és milyen feltételek mellett. Ezáltal az ingatlan jövője fix, hiszen az előszerződés is szerződés, ami köti a Feleket, ezért az előszerződésben vállalt kötelezettségeket – ide értve a későbbre vállalt szerződéskötést – teljesíteni kell. Ha valamelyik fél megkísérelne kihátrálni a vállalt kötelezettségekből, akkor az előszerződésben foglaltaknak a bíróság előtt lehet érvényt szerezni.

Lakás, lakóház, telek vásárlása esetén mikre figyelj?

Lakás, lakóház, telek (nem termőföld) vásárlása értelemszerűen egy nagyobb összegű kiadást jelent, amit több szempont mérlegelésével meg kell fontolni. Ha már megvan a vásárlás célja – nagyobb vagy kisebb lakás, más környékre, esetleg más településre költözés, hétvégi telek – , akkor vizsgálandó, hogy mit is kínál az eladó a vételárért. Itt nyilván jöhetnek az egyedi elvárások (= szubjektív indokok) és az objektív elvárások (= objektív indokok). A jelen írásommal -ami megtalálható a családi ügyek blog oldalamon is- csak az objektív indokok körét és nem teljeskörűen fogom érinteni.

Lakásnál érdemes megnézni, hogy az társasházi vagy szövetkezeti lakás. Ennek azért van jelentősége, mert társasháznál a lakás tulajdonosává válva úgymond automatikusan a társasház tagjává válsz, azaz a társasház életében, társasházi közgyűlésen részt vehetsz, szavazhatsz. Ezzel szemben a szövetkezeti lakásnál Te döntöd el, hogy a lakás tulajdonosává válva szeretnél-e szövetkezeti tag lenni vagy nem. A tagság előnyökkel és plusz kötelezettségekkel is jár. Az sem mindegy, hogy tartalékképző, gondos gazdaként eljáró közösségbe kerülsz-e vagy olyan közösségbe, akit nem érdekel a ház állaga, nem költ semmilyen korszerűsítésre és a karbantartást is csak ímmel-ámmal minimum szinten teljesíti.
A társasházi lakásoknál sajnos az is előfordul, hogy a korábbi lakók olyan beépítést, átépítést végeztek, amihez a társasház közössége nem járult hozzá, és ez bizony rendezetlensége esetén Neked fog fejfájást és többlet ügyintézést okozni.
Az egyedi mérőórák hitelességi idejét is érdemes megnézni, hogy ennek cseréje – mint várható költség – mikor merül fel előreláthatóan.
A vételárnál érdemes kalkulálni, hogy egy négyzetméterért mennyit szeretne az eladó kapni. Gondolj bele, a WC mint külön helyiség területe kb. egy négyzetméter, ezért a területért mekkora összeget vagy hajlandó megfizetni? :) Nézzük ennek komolyabb oldalát: a lakás elosztásánál, ha az nem megfelelő, akkor kifizetsz olyan területekért többszázezer vagy milliós összeget, amely területet aztán nem tudsz használni, hasznosítani.

Lakóháznál érdemes meggondolni azt, hogy az osztatlan közös tulajdonú telken van-e, mert a közös tulajdon közös döntést és kölcsönös együttműködést igényel. Ha a társtulajdonossal várható ugyan, hogy működne a közös döntés és kölcsönös együttműködés, sajnos hosszútávon számolni kell azzal, hogy esetleg neki más tervei vannak és ebből fakadóan az ő oldalán tulajdonos-váltás várható. No, ekkor már újra felmerül a kérdés, hogy a közös döntést igénylő kérdések (pl.: kerítés építése, kerítés karbantartása, parlagfű mentesítés, nagyobb felújítások) megbeszélése és közös költségviselése menni fog-e.

Telek vásárlása esetén nem mindegy, hogy mire kívánod a telket használni. Ha építkezni kívánsz rajta, akkor még vásárlás előtt győződj meg arról, hogy a konkrét telek erre valóban alkalmas-e. Ezt geotechnikus – talajmechanikus szakértő szakvéleményének kikérésével teheted meg. Ezen nem érdemes spórolni, mert ennek elmulasztása később nagyobb anyagi károkhoz vezet. Gondolj bele, elkészíted a házad terveit, felépül a házad, majd mondjuk egy nagyobb esőzés után a házadban kár keletkezik és ennek körében vizsgálódva derül ki, hogy az adott talaj nem elég tömör, egyéb hibában szenved – azaz a telek építkezésre nem is alkalmas – ezért a beállott kár és megismert adatok alapján sem a házat, sem a telket sem használni, sem eladni nem fogod tudni, a pénzed pedig benne áll.

A vásárlásnál Te határozod meg, hogy számodra mik a lényeges körülmények, ezeket viszont az eladóval való előzetes tárgyalások során az eladó tudomására kell hoznod. Az eladó is köteles az előzetes tárgyalások során a számára lényeges körülményeket Veled közölni. Ha a lényeges körülményekben egyetértetek, akkor abból következően lesz szerződés.

A vásárlásnál a vételárat abból a szempontból is meg kell nézned, hogy a visszterhes vagyonátruházási illetéket is meg tudd fizetni a megvenni kívánt ingatlan (=lakás, lakóház, ház, telek, egyéb) után. A visszterhes vagyonátruházási illeték jelenlegi mértéke 4%, amelynek alapja az ingatlan vételára.

A fentiekben példaként említett objektív indokokon felül is merülnek fel további indokok, azok azonban a konkrét ingatlan tekintetében vizsgálhatóak.

Milyen szerződéseket köthetsz ingatlanra?

Lakás, ház, telek, egyéb ingatlan (továbbiakban: Ingatlan) eladása, vásárlása esetén adásvételi szerződés.
Ha Ingatlant cserélsz, akkor csere szerződés.

Ingatlan ajándékozása esetén ajándékozási szerződés.

Az Ingatlan tulajdoni hányadát --annak egészét vagy csak bizonyos hányadát-- átruházhatod a házastársadra, mint házastársak közti ügylet.

A házasulók és a házastársak egymás közötti vagyoni viszonyaikat a házassági életközösség időtartamára házassági vagyonjogi szerződéssel rendezhetik. Vagyonjogi szerződésben az Ingatlan sorsáról, a közös lakás használatáról is van jogi lehetőség rendelkezni.
Az élettársak egymás közötti vagyoni viszonyaikat az élettársi együttélés idejére szerződéssel rendezhetik, ez is vagyonjogi szerződés.

Biztosíthatod a lakhatást valamelyik családtagod részére azzal, hogy haszonélvezeti jogot vagy használati jogot adsz neki, akár élethosszig, akár meghatározott időtartamra. Ez esetben a szerződés haszonélvezeti jog vagy használati jog alapításáról szól.

Ingatlan tulajdonjogát át lehet ruházni gyermektartásdíj fejében vagy eltartás céljából. Az előbbi a szülők megegyezése a gyermektartásról, az utóbbi a tartási szerződés

  1. Irodám ingatlan ügyletekben az alábbiak szerint kínál megoldást, szolgáltatást:
  2. szerződések írása,
  3. szerződések véleményezése,
  4. adásvételi szerződés, (ingatlan eladása, ingatlan vásárlása)
  5. ingatlan csere szerződés,
  6. ingatlan ajándékozási szerződés,
  7. ingatlan közös tulajdon létrehozása, közös tulajdon megszüntetése,
  8. haszonélvezeti jog, használati jog fenntartása, alapítása, ajándékozása,
  9. elővásárlási jog érvényesítése
  10. ingatlanra szavatossági jog érvényesítése
  11. bérleti szerződés szerkesztése, érvényesítése
  12. vagyonjogi szerződés 
  13. végrendelet
  14. ingatlan fejében tartási szerződés
  15. jogi állásfoglalás készítése konkrét tárgyban, konkrét kérdések mentén
  16. peres képviselet 
  17. peren kívüli egyeztetés, képviselet 
  18. végrehajtás 
  19. Nem találja a listában? Egyeztessen velem!
A jelen honlapra minden jog fenntartva (c) Szekeresné Dr. Zsák Krisztina